こんにちは！
株式会社翔大です。
今回は、「一棟アパート投資とは？購入前に知っておきたい3つのポイント」をご紹介します。
一棟アパート投資は、アパートを一棟単位で所有し、複数の住戸から家賃収入を得る不動産投資のひとつです。
複数の入居者から家賃収入を得られる一方で、空室や修繕費など、購入前に確認しておきたいポイントもあります。
「どんな物件を選べばいい？」
「利回りだけを見ればいいの？」
「購入前に何を確認すればいいか分からない」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか？
今回は、一棟アパートの購入を検討する際に確認しておきたい、3つのポイントを解説します。
① 立地・賃貸需要を確認する
まず重要なのが、物件の立地と周辺エリアの賃貸需要です。
一棟アパート投資では、継続的に入居者を確保できるかどうかが、安定した家賃収入につながります。
購入前には、
・最寄り駅からの距離や交通の利便性
・スーパーやコンビニ、病院などの生活環境
・周辺エリアの人口動態や賃貸需要
・近隣物件の家賃相場
・今後の開発計画や周辺環境の変化
などを確認しましょう。
駅から近い物件が必ずしも良いとは限らず、エリアによって入居者のニーズは異なります。
単身者向けなのか、ファミリー向けなのかなど、物件の間取りと地域の賃貸需要が合っているかも大切です。
長期的に入居が見込めるエリアかどうかを見極めることが、物件選びの重要なポイントになります。
② 入居状況・家賃を確認する
次に確認したいのが、現在の入居状況と家賃設定です。
一棟アパート投資では、満室時の想定家賃収入だけでなく、実際の入居状況を確認することが重要です。
例えば、
・現在の入居率と空室数
・各部屋の家賃設定
・賃貸借契約の内容
・周辺の類似物件の家賃相場
・過去の入居実績や空室期間
などを確認しておきましょう。
現在満室であっても、周辺相場より家賃が高く設定されている場合、退去後に同じ条件で入居者を確保できるとは限りません。
また、空室がある場合は、その原因や募集状況なども確認することが大切です。
想定家賃収入だけで判断せず、実際の入居状況と今後の収益性を考えることがポイントです。
③ 建物・修繕状況を確認する
3つ目は、建物の状態と修繕状況です。
一棟アパートは建物全体を所有するため、外壁や屋根、共用部分、設備などの維持管理についても考える必要があります。
購入前には、
・築年数や建物の構造
・外壁や屋根の劣化状況
・廊下や階段などの共用部分の状態
・給湯器やエアコンなどの設備の更新状況
・過去の修繕履歴
・今後必要となる修繕の見込み
などを確認しておきましょう。
築年数が経過している物件でも、適切な修繕や管理が行われている場合があります。
一方で、見た目がきれいな物件でも、購入後に大きな修繕費用が必要になる可能性があります。
そのため、建物の状態をしっかり確認し、将来的な修繕費用も含めた収支計画を立てることが重要です。
利回りだけで判断しないことも大切
一棟アパート投資では、物件資料に記載されている「利回り」が気になる方も多いと思います。
しかし、表面利回りは一般的に年間家賃収入を物件価格で割ったものであり、管理費や修繕費などの支出が反映されていません。
実際の運用では、
・管理委託費
・修繕費
・固定資産税・都市計画税
・火災保険料
・空室による収入減少
・借入金の返済
なども考慮する必要があります。
購入時の利回りが高く見えても、支出が大きければ、実際に手元に残る金額は少なくなる場合があります。
表面的な数字だけではなく、長期的な収支や将来のリスクまで含めて総合的に判断することが大切です。
一棟アパート投資で大切な3つのポイント
今回ご紹介したポイントは、
① 立地・賃貸需要を確認する
② 入居状況・家賃を確認する
③ 建物・修繕状況を確認する
の3つです。
一棟アパート投資は、購入して終わりではありません。
購入後の管理や修繕、空室への対応、将来的な売却なども含め、長期的な視点で考えることが重要です。
物件価格や利回りだけでなく、さまざまな条件を確認し、ご自身の投資目的に合った物件を検討していきましょう。
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